BENNY的“十大”系列 – 买房和房贷

BennyShen · 发表于 2012-5-31 14:50

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本帖最后由 BennyShen 于 2012-5-31 13:51 编辑

天气转暖，房产市场也跟着转暖了：今天的新闻里还在说加拿大4月的住宅销售总量比去年同期增长了11.5%。我想，这里也一定有不少潜在购房者跃跃欲试。作为一个职业理财师和新晋购房者，我总结了十点关于买房和房贷的经验和知识供大家参考。

1）贷款预批（Pre-Approval）:
面对当前伦敦市场上超过2000个待售的房子，你该从什么地方着手呢？户型？环境？还是传说中的学区？我觉得，头一个需要决定的，是你究竟能负担得起多少钱的房子。如果你准备一次付清房费，那么你银行账上有多少钱就决定了你选择的范围；但是如果考虑房贷，那么你当前的收入，信用得分加上银行账户上现有的数目，才能决定了你能够负担的房子。到银行或者我这里进行一下贷款预批，你就能知道自己可以负担的范围了。举个例子，如果你家庭收入在6万一年，信用良好，没有其他重大贷款负担，在当前状况下，你可以贷得25万，每月的最高还款额度在1200左右。一般的金融机构都可以借助贷款预批提供“利率锁定”服务，在90天内保证你锁定较低的贷款利率。
那么，25万在伦敦可以买到什么样的房子呢？下面的这个房子就挺典型的：

Copied from MLS website

2）首付（Down Payment）
通常情况下，贷款机构会借给你整个房屋成交价格的80%，就是说你需要自行准备另外的20%，如果说你决定买25万的房子，那你就要准备5万的首付款。如果你手上没有那么多的现金，你可以申请所谓“高比例“房贷。这样的话，你只需要1万2千5百就购买25万的房子（5%），但是同时，你需要通过CMHC或者GE Mortgage Insurance公司购买房贷保险来担保你能支付贷款。这种保险费用通常在整个房贷数额的1%到3%，沿用刚才的例子，你必须多支付$2375到$7125不等的保费。
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3) 资金来源（Sources of fund）:
一般来讲，购房资金来自两方面：一方面是自己平时的储蓄，一般拿来交首付；另外一方面就是从金融机构那里拿来的贷款。但是购房者往往忽略了另外一个资金来源：就是注册退休储蓄计划（RRSP）。政府允许首次购房者免税从RRSP中拿出多达25000用于购买住宅，那这代表了什么呢？继续举例子：收入6万的家庭，想要买25万的房子，需要5万的首付，如果他们的首付当中有25000来自RRSP，那么这25000会为他们带来大约8750的退税，如果他们把这些钱放进房子首付里去，假设利率是3.5%，在整个的还款过程中能为他们节省13105的利息。或者说，如果把这些退税放在孩子的教育基金中（RESP）,这些钱在10年中能够变成2万多的大学学费。
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4）还款总期 (Amortization Period)
总还款期限表示需要多少年/月来付清你贷款的总额，最常见的期限是25年，就是说你和贷款机构约定用25年还清所有贷款。加拿大政府规定，你最长可以用30年还清贷款。如果你的房贷总额是25万，你决定用25年还清贷款，假设利率在3.5%，那么每月的还款额就是$1248。

5）加速还款方案（Accelerated Mortgage Payment）
在选择付贷方案的时候通常有以下几个选项：按月支付，每半月支付，每两周支付或者每周支付，有什么区别呢？
举个例子就能说明了，假设20万的贷款，利率3.5%，预设25年付清，从2012年6月1日开始：

从这个表格很清楚地看出来，支付的频率越多，越能够减少利息开支，同时能更加快速地交完房贷，真正拥有自己的住房。同时，还有一些其他的还款计划，有的机构每年允许我们缴纳整个房贷总额的15%，有的允许我们交两倍的月供，我们在考虑房贷的时候要把这些因素考虑在内，得到的选项越多越好。

6）利率锁定期（TERM）
利率锁定期限（Term）很容易和还款总期（Amortization Period）混淆。利率锁定期表示在这一特定的时期内，借款者不可以自行更改贷款利率的种类和数额。这个期限可长可短，常见的是5年期的TERM，如果你和你的金融机构达成一个5年期的合同，那么在这5年内你没办法更改金融机构或者利率多少，如果你一定要更改的话，通常这些机构会让你支付罚金。如何确定TERM的长短呢？答案因人而异，如果我们要在一个地方常住而且正好处在低利率的话，可以考虑比较长的TERM；或者我的孩子要去另外一个地方读大学，我去给他买个房子，那我就会选择相对较短的TERM。

7）开放型还是封闭型房贷（Open or Closed）
开放型房贷允许借款者随时偿还部分或者全部的本金，而封闭型房贷不允许。但是，开放型房贷的利率相比封闭型的要高。那么，我们必须对今后的前景做一个展望：如果我预计到两年以后我的收入会有一个大幅度的增长，或者我马上要拿到一大笔奖金，那我可以先选择开放型的房贷，然后通过加速偿还贷款本金来大幅减少总的利息开支。

8）固定利率还是变化利率（FIXED OR VARIABLE RATE）
这个问题在大部分的人看起来很重要，其实远没有那么复杂。如果我们选择的是固定利率（Fixed Rate），那么在TERM的范围内利率不会变化；变化利率（Variable Rate）的话，就根据政府规定的Prime Rate来变化，更加难预测一点。究竟选择固定还是变化，要根据我们当前的现金流决定，如果我每月房贷开支占总开支的百分比比较小，我情愿选择变化利率，以TD银行网站上的数据来看，5年期固定利率为5.34%，而同样的5年变化利率为P+0.2%, 就是3.2%，如果是一个20万的房贷的话，每年可以节省$2821，差距挺大的。

9）规避风险
看到这里，我们已经清楚了自己有能力支付的房子，选择了适合的支付频率和时间，我们明白，只要每次能够按时支付房贷，我们的家人和孩子就能舒适地生活在新买的房子里，到还款总期完成后，这个房子就真正地属于我们了。但是，是不是还缺了点什么？这一切，都取决于我是不是能够按时地支付房贷，万一我出了什么意外呢？银行一般都会推销他们的“房贷人寿保险”：举个例子，20万的房贷，40岁的男性的话，每个月支付大约$36，保险公司会在出现意外以后支付20万给银行，保障家里的其他人还继续能有个家来生活。听起来好像很便宜，但是等一下，首先，我付保费给保险公司，为什么我出了意外以后他把钱给银行？而且，过了十年以后，我的房贷应该从20万减少成了13万，所以保额减少了，为什么我还是要支付同样的保费？我查了一下，如果我不购买银行的“房贷人寿保险”而购买个人的人寿保险，20年期25万的保险只要$35/月。如果我有什么意外，家人会拿到这些保费，而不是银行，他们可以自行选择究竟是继续支付月供，还是别做他用，拥有保单的人变成是我，而不是银行。但是个人的人寿保险需要身体检查，如果我们知道自己的身体情况没有办法取得保险，那么房贷保险就变成了我们唯一的选择，聊胜于无。

10）其他开销
到现在为止我们都围着房子聊，购买房子还会带来其他的开销，我在这里列举一下：

·       律师费用
·       职业验房师的费用
·       房贷登记费
·       各种房屋保险
·       房产税
·       水，电，煤气接通费
·       土地转让税
·       土地调查费
·       房屋估价师的费用
·       搬家费用

买房和申请房贷可能是我们一生中做出的最重要的几个决定之一，仔细地衡量所有的选项，分析自身的处境，并且得到合适的专业指导会帮我们做出更好更明智的选择。如何少付利息，保护现金流，早日付清房贷，值得我们花时间去搞清楚。

更多文章，请查看这里

小优 · 发表于 2012-5-31 23:45

student · 发表于 2012-6-1 21:14

收藏了！

Leah · 发表于 2012-6-2 12:16

哇塞！！！佩服！尤其是对加速还款方案和规避风险两个小节，非常实用和实际。加速还款方案很多人都不知道，我当时幸亏老公听说过这个，所以一开始就定了2周的还款方案。还有规避风险这个，我们一开始也不清楚，银行推荐了，就买了银行的保险，结果交了好几年了，才醒过来，不划算阿！刚停止。要是早几年看到这个文章就好了，好几千省下来了。

BennyShen · 发表于 2012-6-2 21:58

回复 4# Leah

你这样说我写得也带劲

BennyShen · 发表于 2012-10-24 23:47

顶！

长毛大笨蔡 · 发表于 2013-4-2 15:05

写的真好。有用！辛苦了。

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